案例：
一年前朋友向王先生借了一笔钱，约定半年后归还，并约定将其所有的一套住房抵押给王先生作为借款的担保，并办理了抵押登记。
事后这位朋友没能如期归还借款，王某曾催讨多次无果。
后来他发现借钱的这位朋友将抵押给他的房屋出租了，无奈只得求助律师。
律师点评：
首先房产抵押须办理抵押登记，没有办理抵押登记的抵押无效。
如果抵押有效依据《城市房地产抵押管理办法》的规定，已抵押的房产经抵押权人同意方可转让或出租，同时出租所得的租金应当用于清偿担保的债权，所以王先生有权要求朋友用租金来还归还借款。
如果王某的朋友不同意，他还可以向法院起诉主张债权，朋友无法归还借款的，他可以从处分该抵押房产的款项中优先受偿，不足部分还可再由借款人要求清偿。
抵押房屋 擅自出租
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